早期，地產大招接連不斷，救市力道與2月救A股相似。在市場博弈政策陸續有來的預期下，內房股指數曾經漲近40%。
儘管房市尚未真正的比特幣歷史價格逆轉，地產股隻是從18層地獄爬回幾層，不少個股就帶來翻倍漲幅。
我是一個相對保守的投資人，不過我也會右側交易，而右側交易的準則是追買也要追買一些能確保不會發生永久性投資虧損的股票，用人話來說，就是這股票現在的股價還是低於真正價值的。
說實話，內房股是很難判斷其真實價值的，因為它不是每塊地，每個項目，都清清楚楚的披露，還有一些表外債等等。因此，右側交易，而又能確保不會發生永久性投資虧損的股票，似乎物業股更迎合我的審美觀。
一、解除擔憂後的物業股
雖然近期物業股反彈了不少，但許多物業股仍較高位跌去90%。考慮到商業模式的比特幣可以換現金嗎？不同，當地產週期出現拐點時，先前市場的擔憂正在解除。所以，不能忽視這裡是存在某些被錯殺的公司，也存在股價已被充分反應的公司。
物業股不同於地產股。地產股的高槓桿在下行週期中可能會破產，而物業股的商業模式決定了其本質是輕資產公司，無負債，淨資產基本是現金，現金用於收併購和分紅，即使淨資產為零，也不影響未來的持續性收入，物業公司具備永續現金流，這是物業的優勢。
但過去幾年，物業最大的擔憂是發生借款資金被挪用，出現應收壞帳等風險，甚至關聯公司倒閉影響未來成長預期等問題，這些擔憂限製了物業的估值，導致過去地產下跌也拖累了物業股，兩者都在困境之中。
實際上，這兩年物業基本盤是在改善的。核心的基礎物業管理收入仍維持兩位數的成長，資產品質逐漸走出疫情低點，現在一顆比特幣多少錢？租賃價格回升。同時，經歷前幾年的瘋狂併購後，物業的發展模式轉向內生成長，在管麵積與關聯開發商的比例逐漸降低。由於現在不需要用大量的錢去併購，公司可以把利潤分配給股東。
可以說，在近期出臺政策的推動下，物業股開始兌現復甦的第一步邏輯：母公司不破產，排除被挪用資金的風險，現金流逐漸“解綁”，物業公司可以利用現金流擴大分紅回購。在當下市場博弈地產左側交易還是右側交易時，物業股的股息率提供了一定的安全邊際。
根據物管產業的整體股息回報來看，證明產業正在逐漸變暖。 11家公司裡，8家公司的股利比率在30-50%及更多。
根據中金統計，基於今年的獲利預測，今年物管業的股息率平均值為5.3%，高於23年錄得的5.1%和22年的4.5%。今年產業PE的平均值為9.5倍，均低於去年的11.2倍，以及22年的pi network telegram12.9倍PE平均值。
其中，股息率在業界前列的永昇服務，母公司旭輝在重組債務，而永昇服務的股息率卻從30%提升至50%以上，且未來三年的股息支付比例不低於淨利潤的50%，這是清清楚楚卸載財報上的，不怕管理階層變心。對比同業來看，永昇服務的估值也較是偏低的。
2023年，永昇服務兩筆共股利2.2億元，在這輪股價上漲前，股利率為11%。即使今年從低點算起股價漲近70%，現股價算起也有約8%的股息率。
當然，股息率高於87%的公司，港股並不少見。換個角度想，現在去買房地產/物業股，財務風險仍是最大擔憂，公司承諾派息比例，至少能反應出公司沒什麼財務的風險。加上近期政策的轉變，有利於進一步消除財務的擔憂，樂觀的比特幣為什麼值錢？情況下，若今年行業迎來拐點，收入增速加快，那股息率還有往上升的預期。
現在買地產股，更多的是在博弈後續政策力度。而此時買物業股，看中的應該是錯殺下的困境反轉機會，因為產業較前兩年有所改善，股利隻是最壞情況發生時的一份保險。同樣找困境反轉的話，物業股的確定性會高一些，相對風險也更小。
二、未來可期的永昇服務
從估值來看，在漲近70%後的永昇服務，估值處於什麼水準？
目前永昇服務的PE為6倍左右，市淨率為0.57倍，均低於港股行情最慘淡的2022年6月時的23倍PE，以及2.85倍PB。
若比較估值最高的2021年時，永昇服務平均PE在30-35倍的區間，PB在6-7倍左右。即使是估值給的比較保守的港股，先前都對物業股有不錯的估值。相較前，當下估值處於歷史最低階段，隨著產業政策託底，公司7%的股利支撐，下跌空間可以透過帳麵現金判斷。
目前帳麵現金為23億人民幣，公司市值為27.6億人民幣，扣除後約4億人民幣左右。也就是最多下跌17%，帳麵現金即等同市值。另外，公司23年11月至今回購總股本0.57%，23年9月至今，CEO和CFO合計增加0.48%，管理階層方麵的信心不小。
而往上修復的空間，可確定的是回不到收併購擴張時的高估值，合理些來說，PE修復到2021年平均水準的1/3，也就是約10倍PE，那也有50 %以上的空間。
往上修復估值的空間是不小的，但永昇服務也有應收帳款的擔憂。
先看2023年報，永昇服務應收年增4%至65.4億元，淨利年減10%至4.3億元，整體符合市場預期，而股東派息比例提升至50%是驚喜。
基於過去3年地產商回款的風險，市場優先關注物業公司與關聯方的收入佔比，以及與關聯方的應收帳款。一般情況下，管麵積來自第三方的麵積越多越好，這能側麵反應物業公司在市場上的能力。
永昇服務的第三方在管麵積比例是業界較高的。
2023年，來自關聯方旭輝集團的在管麵積為56,277千平方米，較2022年的42,038千平方米有所提升，佔在管總麵積的25.4%。
來自第三方物業開發商的在管麵積為165,131千平方米，較2022年的167,916千平方米有微幅的下滑，佔在管麵積的74.6%。
雖然第三方在管麵積佔最大數，但應收帳款方麵，關聯公司的帳款佔比過重。截止2023年底，關聯方的應收帳款為8.18億元，第三方為3.97億元，減去6099萬的虧損撥備後，應收帳款總計為11.54億元。
據公司財報披露，截止2023年底，公司應收帳款及票據共21.81億元。
1年以內的應收帳款及票據金額為17.4億元，較22年的15.24億元增加2億，約80%的營收帳麵都是一年以內。
至於3至5年左右的帳款，悲觀觀點可能收不回來了，這部分帳款對應5543萬元。較2022年的2128萬元增加了3000多萬。
整體上還是健康的，畢竟旭輝已在債務重組，政策也在轉向，永昇服務75%的在管麵積都來自第三方，而第三方的回款速度是優質的，這點降低了風險。
那麼，至於今年永昇可以成長多少呢？
管理層在業績會上表示，根據公司的“二五計劃”，永昇服務將持續保持年複合雙位數的營收與利潤增長。
根據Wind一致預期，24年永昇營收年增9%，淨利增加10%。 25年營收成長8%，淨利增加10%。機構對營收雙位數成長方麵是有些分歧的，後續能否做到，可以追蹤兩點，一是地產政策力度能否持續；二是宏觀經濟恢復的如何，若這兩點持續有改善，那永昇服務大概率能隨著地產週期而拐點向上。
具體來看，永昇服務的收入結構放在業界算是不錯的。
基礎物業管理：23年營收為45億元，較22年的38.9億元成長16%，營收佔比從2021年的56%提升至68.3%。
其中，住宅物業管理的麵積和收入都有所增長，而非住宅物業雖然管理麵積減少了，但收入是增加的。這是因為公司正在退出約3,100萬平方的偏低效率項目，未來策略更強調項目的品質與回款，提高整體的營運效率。
社區加值服務業務：23年營收8.9億元，年減12.7%。這部分業務主要是房屋裝潢、停車位收費、公共區域收費等。加值服務與宏觀經濟正相關，去年經濟恢復不如預期，這部分業務受到的影響仍在，但由於基數偏小，不影響公司的基本盤。
非業主的加值服務：23年營收為7.76億元，年減19.4%。這與社區加值服務一樣，同樣是受宏觀經濟影響。
三、結語
根據永昇的收入結構來看，在管麵積大多數都來源外部，收入的集中度較為分散，假設地產行業的Beta走出拐點恢復時，就有機會完成管理層雙位數增長。
而雙位數成長，保守來看是10%，若今年能完成10%成長的話，今年獲利約4.8億元，派息2.4億元，較去年的2.2億元有所增長，約8%的股息率。若明年還能完成，即對應目近9%的股利率。若配合後續地產政策不斷，更激進來看，或許2025年的雙位數成長去到15-20%？甚至可以期待未來產業轉好，公司是否持續提高股利比例。
現在地產仍處於走一步看一步，若擔心往後政策不給力，博弈過於激進，有份保險（股息率+回購）的物業股是現在的一個選擇。